Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf in Deutschland — und wird von vielen Käufern unterschätzt. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte frühzeitig wissen, wie viel dieser Steuerposten ausmacht. Grunderwerbsteuer: So viel müssen Sie beim Immobilienkauf einplanen ist keine triviale Frage, denn je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann das schnell einen fünfstelligen Betrag bedeuten. Wer diesen Posten nicht rechtzeitig in der Finanzplanung berücksichtigt, gerät unter Umständen in ernsthafte Liquiditätsprobleme. Die folgenden Abschnitte erklären, wie die Steuer funktioniert, welche Sätze in den einzelnen Bundesländern gelten und wie Sie Ihre Gesamtkosten realistisch kalkulieren.
Was die Grunderwerbsteuer ist und wie sie funktioniert
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland anfällt. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und ist vom Käufer zu entrichten. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das auf Bundesebene geregelt ist. Allerdings haben die Bundesländer seit 2006 das Recht, den Steuersatz eigenständig festzulegen — was zu erheblichen Unterschieden zwischen den Ländern geführt hat.
Sobald ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet ist, meldet der Notar den Vorgang an das zuständige Finanzamt. Dieses stellt daraufhin einen Steuerbescheid aus. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese Bescheinigung kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Steuer muss in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Bescheids bezahlt werden.
Transaktionen unterhalb eines Gesamtwerts von 2.500 Euro sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Ausnahme ist in der Praxis jedoch kaum relevant, da Immobilienkäufe in Deutschland diesen Betrag regelmäßig um ein Vielfaches übersteigen. Ebenfalls befreit sind Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie verwandten Personen (Eltern, Kinder). Schenkungen und Erbschaften unterliegen anderen Steuergesetzen und fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer.
Das Bundesministerium der Finanzen stellt auf seiner Website aktuelle Informationen zur Grunderwerbsteuer bereit. Wer sich über gesetzliche Änderungen auf dem Laufenden halten möchte, findet dort verlässliche Quellen. Da die Sätze in mehreren Bundesländern zuletzt angepasst wurden, lohnt sich ein Blick auf den aktuellen Stand vor jeder Kaufentscheidung.
Steuersätze im Bundesländervergleich
Der Steuersatz ist das zentrale Element bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer. Er variiert je nach Bundesland erheblich. Bayern und Sachsen halten mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz in Deutschland. Wer dort eine Immobilie kauft, zahlt deutlich weniger als in anderen Regionen. Das macht sich bei höheren Kaufpreisen spürbar bemerkbar.
Am anderen Ende der Skala stehen Bundesländer wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 Prozent. Dieser Satz gilt seit mehreren Jahren und wurde bislang nicht gesenkt. Auch Berlin erhebt 6 Prozent, was angesichts der dortigen Immobilienpreise eine erhebliche Zusatzbelastung darstellt.
Folgende Sätze gelten aktuell in den deutschen Bundesländern:
- Bayern: 3,5 Prozent
- Sachsen: 3,5 Prozent
- Hamburg: 4,5 Prozent
- Hessen: 6,0 Prozent
- Berlin: 6,0 Prozent
- Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
- Brandenburg: 6,5 Prozent
- Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
- Thüringen: 6,5 Prozent
- Saarland: 6,5 Prozent
- Bremen: 5,0 Prozent
- Niedersachsen: 5,0 Prozent
- Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
Die Landesregierungen können diese Sätze durch Gesetzgebung ändern. In der Vergangenheit haben mehrere Bundesländer ihre Sätze schrittweise erhöht, um Haushaltslücken zu schließen. Wer plant, länderübergreifend nach einer Immobilie zu suchen, sollte den Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes als Entscheidungskriterium mitberücksichtigen.
So berechnen Sie die Steuer beim Immobilienkauf
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einer einfachen Formel: Kaufpreis multipliziert mit dem geltenden Steuersatz ergibt die fällige Steuer. Ein Beispiel: Wer in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie für 350.000 Euro kauft, zahlt 6,5 Prozent davon, also 22.750 Euro Grunderwerbsteuer. In Bayern würde dieselbe Immobilie nur 12.250 Euro Grunderwerbsteuer kosten.
Schritt für Schritt funktioniert die Berechnung so:
- Den beurkundeten Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag ermitteln.
- Den Steuersatz des zuständigen Bundeslandes heraussuchen, in dem die Immobilie liegt.
- Kaufpreis mit dem Steuersatz multiplizieren (z. B. 350.000 × 0,065).
- Das Ergebnis ergibt den fälligen Steuerbetrag, der ans Finanzamt zu zahlen ist.
- Den Zahlungstermin beachten: In der Regel vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids.
Wichtig: Nur der Grundstücks- und Gebäudeanteil des Kaufpreises zählt zur Bemessungsgrundlage. Mitverkauftes Inventar wie Einbauküchen oder Gartengeräte kann unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, sofern es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird. Dafür ist eine saubere vertragliche Trennung erforderlich, und das Finanzamt prüft solche Angaben genau. Eine Überbewertung des Inventaranteils kann zu Nachforderungen führen.
Wer eine Immobilie über ein Share Deal-Konstrukt erwirbt (also Anteile an einer Gesellschaft kauft, die das Grundstück hält), kann unter bestimmten Bedingungen die Grunderwerbsteuer umgehen. Der Gesetzgeber hat diese Lücke jedoch in den letzten Jahren erheblich eingeschränkt. Für Privatpersonen ist dieses Modell in aller Regel nicht relevant.
Weitere Kaufnebenkosten, die Sie nicht vergessen sollten
Die Grunderwerbsteuer ist nur einer von mehreren Kostenblöcken, die beim Immobilienkauf anfallen. Wer das Gesamtbudget realistisch planen will, muss alle Nebenkosten zusammenrechnen. Erfahrungsgemäß belaufen sich die gesamten Erwerbsnebenkosten auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Region und Situation.
Die Notarkosten betragen in Deutschland typischerweise rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt die Grundbucheintragung ab. Ohne Notar ist kein wirksamer Immobilienkauf möglich. Hinzu kommen die Grundbuchkosten, die ebenfalls vom Notar erhoben werden und sich auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises belaufen.
Wer über einen Makler kauft, zahlt zudem eine Maklerprovision. Seit der Reform im Jahr 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in Deutschland zu gleichen Teilen. Üblich sind jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, was beim Käufer nochmals einen erheblichen Betrag bedeutet. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das rund 14.280 Euro allein an Maklerprovision für den Käufer.
Banken verlangen zudem in der Regel, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Das bedeutet: Wer 400.000 Euro für eine Immobilie zahlt und 10 bis 15 Prozent Nebenkosten hat, muss mindestens 40.000 bis 60.000 Euro liquide vorhalten, bevor er überhaupt über die Finanzierung des Kaufpreises selbst nachdenkt. Diese Anforderung hat sich in den letzten Jahren verschärft.
Budgetplanung beim Immobilienkauf: Was wirklich zählt
Wer beim Immobilienkauf seriös plant, beginnt nicht mit der Suche nach dem passenden Objekt, sondern mit der genauen Aufstellung des verfügbaren Budgets. Die Grunderwerbsteuer muss dabei als fester Posten eingeplant werden — kein Spielraum, keine Verhandlung. Das Finanzamt stellt den Bescheid auf Basis des notariell beurkundeten Kaufpreises aus, und daran führt kein Weg vorbei.
Ein praktikabler Ansatz: Kalkulieren Sie die Nebenkosten pauschal mit 12 Prozent des anvisierten Kaufpreises. Dieser Wert deckt in den meisten Bundesländern Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler ab. Wer in Bayern kauft, liegt etwas darunter; wer in Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen kauft, sollte eher mit 13 bis 15 Prozent rechnen.
Beachten Sie auch den Zeitpunkt der Zahlung. Die Grunderwerbsteuer wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig, oft Wochen bevor der eigentliche Kaufpreis an den Verkäufer fließt. Wer die Liquidität nicht rechtzeitig sicherstellt, riskiert Verzugszinsen oder im schlimmsten Fall die Verzögerung der Grundbucheintragung. Manche Käufer unterschätzen diesen zeitlichen Druck.
Eine weitere Überlegung: Wer plant, die Immobilie zu vermieten, kann die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten steuerlich geltend machen. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) und mindert damit langfristig die Steuerlast. Für Selbstnutzer entfällt dieser Vorteil, da sie keine Werbungskosten geltend machen können. In jedem Fall empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater, der die individuelle Situation bewertet und konkrete Handlungsoptionen aufzeigt.
